Van egy lakásunk, szeretnénk egy nagyobbra cserélni, most akkor hogy van az illetékkel, meg az adókkal?

Ez a példa különösen aktuális (és gyakori) a lakásépítések új beindulása, a hitelezési piac felfutása és a CSOK megjelenése mellett. A CSOK illetékekre, illetve adókra gyakorolt hatásáról ez a bejegyzés ugyanakkor nem szól.

Illetékek

Ha valaki vásárol egy lakást, de a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja a meglévő lakástulajdonát, és a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke az eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, nem kell illetéket fizetnie.

Ennél a valós helyzet csak bonyolultabb lehet, ugye, például házastársak vásárolnak és az eladott (vagy eladandó) lakásnak nem ugyanolyan arányban tulajdonosai, mint a vásárolt lakásnak vagy haszonélvező is megjelenik a képletben. Ezek olyan bonyolító tényezők, amikre nem lehet általánosságban azonnali választ adni.

Adók

Ha valaki eladja a lakását, fő szabály szerint személyi jövedelemadót kell fizetnie, mivel az értékesítésből származó bevétel jövedelemnek minősül a személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében. Abból az összegből, amennyiért az illető eladja az ingatlant, különböző tételeket le kell vonni, így csökken az adóalap (a jövedelem) és végül a fizetendő adó mértéke is. Az eladási értékből le kell vonni pl. a megszerzésre fordított értéket (és még egyebeket is, de ebben az esetben a leginkább ez bír jelentőséggel). A megszerzésre fordított összeg legegyszerűbben az az összeg, amennyiért az illető az ingatlant megvásárolta (ez bonyolódhat öröklés vagy ajándékozás, illetve résztulajdon vagy terhelt ingatlan esetén).

A fenti módon kiszámolt összeg lesz a jövedelem, ami után adót (SZJA) kell fizetni. Abban az esetben, ha valaki az ingatlanát a megszerzés (pl. vásárlás) évében vagy az azt követő évben értékesíti, a teljes fenti módon kiszámolt összeg számít (és az alapján fizeti meg az illető az adót), ha a megszerzést követő második évben értékesíti, akkor viszont már ennek a fenti módon számolt összegnek a 90 %-át kell alapul venni az adó mértékének megállapításához, és így tovább, az ötödik évig, amikor ez az összeg a nullára csökken.

Tehát (a legegyszerűbb példák):

I. X megvásárol egy ingatlant 2016-ban és eladja azt 2017-ben.

a. tegyük fel, hogy ugyanakkora összegért vásárolta, mint amekkora összegért értékesítette. Ebben az esetben nem fizet SZJA-t, mert a megszerzésre fordított összeget teljes egészében levonja és így a különbség nulla lesz.

b. több pénzért sikerült továbbadnia, mint amennyiért vásárolta, így a különbség összegét 100 %-ban figyelembe veszik az SZJA megállapításánál.

II. X megvásárol egy ingatlant 2014-ben és eladja 2017-ben.

a. ugyanakkora az vásárlási és az eladási összeg: nincs SZJA

b. magasabb értéken adja el, mint amennyiért megvette: a különbség 60 %-át kell figyelembe venni adóalapként.

Az élet bonyolultabb példákat produkál (haszonélvezet, jelzálogjog, közös tulajdon, ajándékozás, végrehajtás, stb.), amik igen-igen megbonyolítják az SZJA kiszámítását, így az SZJA és az illetékek mértékének kiszámolásához a tranzakciók lebonyolítása előtt érdemes ügyvéddel konzultálni.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.