Elbirtoklás a közös tulajdonú ingatlan esetén lehetséges ugyan, de bizonyos korlátokat figyelembe kell venni. Az elbirtoklás eredeti tulajdonszerzési mód. Elbirtoklással bizonyos feltételek esetén tehát ingó és ingatlan dolog tulajdonjoga megszerezhető. Az egyik legfontosabb feltétel a birtoklás (melynek szakadatlanul kell fennállnia meghatározott ideig). A Ptk. kifejezetten kiemeli, hogy az elbirtoklással a dolog tulajdoni hányada is megszerezhető, tehát közös tulajdonú ingatlan tulajdoni hányada is elbirtokolható.
Mik a speciális feltételek ugyanakkor, amelyekre ezekben az esetekben figyelemmel kell lenni? Egyrészt, az elbirtoklás feltételeinek fenn kell állniuk. Tehát ingatlan esetében 15 éven, ingó esetében 10 éven keresztül az elbirtokló helyzetben lévő személy sajátjaként, szakadatlanul birtokolja (azaz uralmában tartja) a dolgot. Ezen felül szükséges az is, hogy az elbirtoklás ne legyen kizárt (pl. mert forgalomképtelen ingatlanra irányul a birtoklási helyzet vagy ha a birtokos erőszakkal jutott a dologhoz). Fentieket e helyütt nem fejtjük ki, nem értelmezzük bővebben, de itt igen.
Másrészt a polgári jog bírói gyakorlata szerint a közös tulajdon esetében különös tekintettel, nagy szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás feltételeit és az elbirtoklás esetleges kizártságát.
Például a közös tulajdoni helyzet egyik lényeges eleme a Ptk. alapján, hogy valamennyi tulajdonos jogosult a használatra (és a birtoklásra természetszerűen) a teljes ingatlan vonatkozásában. Ez egy különleges jogi és ténybeli helyzet, ugyanis egyik tulajdonostársnak sincs ahhoz joga, hogy a többi tulajdonostárs terhére vagy a többi tulajdonostárs érdekeinek sérelmével birtokolja az ingatlant. Aki ilyen módon birtokol, annak nem áll fent elbirtoklási helyzete, ugyanis a bírói gyakorlat az ilyen birtoklót erőszakosnak feltétezi, ami pedig az elbirtoklást kizárja. Ezeket a szabályokat tehát a bírói gyakorlat a közös tulajdonú helyzet esetében szűken értelmezi.
A közös tulajdonú ingatlanok esetében két tipikus gyakorlati esetet lehet említeni az elbirtoklási helyzetre: az egyik, amikor a tulajdonostársak megosztották egymás között az ingatlant, de 1. valamilyen oknál fogva nem tartják magukat a megállapodáshoz vagy 2. téves a megállapodás ténybelileg (tehát megállapodtak a használat megosztásában, de tévedtek a tulajdoni hányadok vonatkozásában – az egyik tulajdonostárs többet birtokol, mint amekkora a tulajdoni hányada). A másik eset, hogy az egyik tulajdonostárs elérhetetlen, nem foglalkozik, nem törődik a tulajdonával, viszont egy másik tulajdonostárs (vagy tulajdonostársak) viselik az egész ingatlan terheit és egyéb tények is arra utalnak (pl. megóvják az ingatlan állagát, stb.), hogy ők valós és tényszerű birtokosok (ha ebben az esetben a birtoklás ideje is megállapítható), úgy ez a tulajdonostárs vagy -társak elbirtokló ténybeli és jogi helyzetbe kerülnek.
A fentieken kívül előfordulhat olyan eset is, miszerint a tulajdonostársak szerződést kötöttek a tulajdoni hányad átruházása vonatkozásában, ugyanakkor a szerződés érvénytelen (vagy nem létező), a birtoklás viszont megkezdődik és le is folyik időben.
A tulajdonostársaknak érvényesíteniük kell az elbirtoklásból adódó tulajdonjogukat, különös tekintettel a tulajdonszerzésük ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, hiszen attól, hogy ténybelileg megvalósult az elbirtoklás, a polgári jog szabályai szerint a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni a tulajdonváltozást (tulajdonszerzést), de ez egy másik történet.
Tovább bonyolíthatja a kérdést az is, ha az elbirtokolni kívánt ingatlan vagy ingatlanrész közterületet érint, erről bővebben lásd a cikkünket itt: https://kolejanisz.hu/kozterulet-hasznalat-es-elbirtoklas
